建物修繕コンサルタントConsultant

マンションの計画修繕、大規模修繕工事、設備改修工事といったご相談のコンサルタントを行っております。分譲マンションの改修工事において、実績や技術力などの能力はもちろん重要な要素ですが、コミュニケーション力こそ、その全てのベースとなります。

大規模修繕を成功させるためには、管理組合の方々をはじめ、マンション住民のみなさまとの信頼関係を築くことが重要であり、この合意形成の手順を誤ると、居住者間のトラブルの要因となるのです。

そのため、大規模修繕をご計画中の管理組合の方は、ヒアリングやプレゼンテーションの際、弊社の担当者に問題点や不安点を納得いくまでご相談ください。工事完了後まではもちろん、マンションが終焉を迎えるまでの長期にわたり、親身にサポートさせていただきます。

アールイーマネジメントは、このような大規模修繕工事をサポートしており、特に、専有部工事となる事例が多い「給排水設備改修」のコンサルティングを得意としています。技術的なアドバイスだけでなく、第３者の立場でサポートできることにより、管理組合運営上でもっとも大切な「透明性」を確保し、中立的な立場でお客様のサポートを行います。

大規模修繕工事におけるコンサルタントの重要性

大規模修繕工事をトラブルなく成功させるためには、発注者、施工者、設計監理コンサルタントがトライアングル状態でなければなりません。
設計監理がいない設計施工の発注形態の場合、両者にとってかなり強い信頼関係と、施工者に対するチェック体制がなければ、良い工事は出来ないのです。
しかし昨今、価格の破壊により出来もしない金額で請負う業者が増え、要求通りの施工をしない、いわゆる手抜き工事や、元請会社の社員が現場に常駐しない建築業法に抵触する施工者も増えつつあるのが実態です。
施工者は損失を上げてまで施工をすることはなく、その代償は直接的に施工レベルの低下へとつながります。
「自分の建物は大丈夫」と思わないことが必要です。
このような環境の中、第3者の立場で発注者側の補助、運営のアドバイスを行うことができるものが設計監理コンサルタントなのです。
アールイーマネジメントでは、調査診断をベースに設計を行い、入札業者の選定から最終業者の決定までを的確にアドバイスをします。

コンサルタントが関与した場合の標準業務体系

弊社が考える修繕コンサルタントは、工事が完了するまでの合意形成、中立的な立場でサポートすることです。
また、それだけではなく、工事が完了してからの修繕計画を見直し、マンションが終焉を迎えるまでの長期的なサポートを行っていくことを目標にしています。

現況確認（ヒアリング・アンケート・建物診断）

管理組合様が「何にお困り」で、「今後どのように建物を維持管理していくか」、理事会、修繕委員会だけでなく、全体の組合員様に対してヒアリングを行い、アンケートにより意見を伺います。
改修工事で一番重要なことは「劣化診断調査」。
そこで重要な情報を見落とすと、それ以降の全ての仕事がちぐはぐになってしまいます。
「聴く」ことこそ、弊社の特徴である重要なコミュニケーション。
しっかりとした情報収集を行い、それを元に最善の修繕計画を考えます。

改修設計

建物修繕コンサルタントとは、時間の経過とともに劣化したマンションの外壁、屋根、共用廊下、バルコニー、給排水管、電気幹線の性能や機能を、新築時と同じように維持・回復させることです。
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、大規模修繕を含めた計画的な修繕工事の実施が不可欠です。
わたしたちは、以下のようなポイントを重視しながら、修繕計画を実行します。

1.増減変更を抑える
建築工事において、着工後の「変更」「増額・減額」はどうしても避けられません。
実際に足場を組まないことには調査出来ない部分があるからです。

しかし、度重なる「変更」「増額」があっては、予定工期内に工事が完了しなかったり、予算オーバーが生じることもあります。
アールイーマネジメントでは、これまでの数多くの経験を踏まえ、着工後の「変更」「増額」を最小限に抑えるために、想定される問題点を設計段階ですべて洗い出し、事前に十分な調査と検討を行います。

2.合意形成に必要な情報公開を提示
修繕工事の計画は、委員会や理事会のみなさまと入念に進めますが、委員・役員以外の方々にも工事内容を知って頂く必要があります。
合意形成を図る機会としてしっかりと説明を行い、また、工事の内容をご理解頂くために、住民説明会の開催や説明資料の配布を行い、工事の「透明性」を確保します。

施工業者選定/工事発注のアドバイザリー業務

施工業者の選定は、修繕工事を行う上で重要なステップです。
弊社における選定方式は、1次選考から3次選考まで行い、約3～4カ月で業者を決定する流れを標準としています。
業者決定の経緯を明確にし、組合員様に対する「工事の透明性」を確保します。

工事監理業務

工事監理とは、設計担当者に加えて、現場経験豊富な監理担当者が重点監理で工事の品質をチェックすることです。
仕様書通りの施工がされているかチェックし、もしクリアできない点があった場合は施工業者の現場代理人に対して的確に指導を行います。
月1回の理事会報告、週1回の工事監理業務を必須とし、施工者と発注者の調整、コストマネジメント、品質管理、工程管理、検査など、技術者の目線で施工者の総合的なマネジメントを行います。