既存建物の修繕・ファシリティマネジメントFacility Management

建物を保有・運営していると、修繕・更新⼯事が定期的に発生します。

⾃社に建築技術者が不在、あるいはファシリティマネジメントのノウハウを有していない場合、プロパティマネジメント会社や管理会社などから出される修繕・更新⼯事の必要性や⼯事⾦額の妥当性がわからないといったケースが数多く⾒られます。

具体的なファシリティマネジメントの活動は、保有・運営コストを最適化するための現状把握、建物調査、修繕計画⽴案、修繕・更新⼯事発注など、建物を最適な状態で維持管理するための計画や行動を指します。

アールイーマネジメントでは、新築時の修繕計画立案から見直しまで、一定期間ごとに建物の調査・診断を行うことで、最適な修繕計画を最適なタイミングでご提案し、それを元に事業計画の策定をサポートします。

既存施設の修繕・改修の目的とファシリティマネジメント導入フロー

建物の資産価値を維持するためには、適切な時期に修繕⼯事を行うことが必要です。
建物がつくられてから、その役割を終えるまでに発生する費用のことLCC（ライフサイクルコストLife cycle cost）といいます。維持管理の大部分はランニングコストが占めるので、ファシリティマネジメント（FM）によって施設のLCC（ライフサイクルコスト）の費用を抑えることが重要な課題になってきます。同時に建物及び設備の性能向上を図る改修⼯事を行うことも望まれます。

アールイーマネジメントが提案する、ファシリティマネジメントは、建物の快適な居住環境の確保、資産価値の維持・向上を図るため、建物の経年劣化に対して必要な修繕⼯事を適切に行うことです。国土交通省は、長期修繕計画の⾒直しを5 年ごとに行うことを推奨しており、マンションであれば、分譲事業者や管理会社がこの計画書を作成し、計画書に基づいて修繕積⽴⾦額の設定がなされるのが一般的です。

民間企業や福祉法人の⾃社建物では、長期計画が⽴てられていない建物や、また、⽴てられている場合でも、実態に合わせた計画、単年度ごとの⼯事実施状況のモニタリングがされていないなど、計画的な修繕計画が行われているとは言えない実態があるのが事実です。
調査、中、長期的な改修計画を元に、⼯事計画、修繕⼯事の設計、発注支援、⾒積精査等、⼯事完了までの一連の流れをコンサルティングできることが弊社の強みです。

中長期修繕計画の検討

長期修繕計画は、定期的な見直し、工事完了後の資金状況の確認、修繕工事の延期の見定めなど、その時々で定期的なアフターフォロー、技術的な判断が最も重要です。長期修繕計画立案とは別途業務とはなりますが、ご要望に応じてアフターフォローを下記の内容で行います。

現況確認（ヒアリング・建物診断）

改修⼯事で一番重要なことは「劣化診断調査」。
そこで重要な情報を⾒落とすと、それ以降の全ての仕事がちぐはぐになってしまいます。
オーナー様が「何にお困り」で、「今後どのように建物を維持管理していくか」をヒアリングを行います。
「聴く」ことこそ、弊社の特徴である重要なコミュニケーション。
修繕履歴の確認、劣化状況の確認等の情報収集を行い、それを元に最善の修繕計画を考えます。

改修⼯事計画・設計

策定した中長期修繕計画に基づき、施設の維持保全を進めていくと、15 年程度で外壁や防⽔の修繕を行うような大規模修繕⼯事が、20 年〜 30 年にかけて設備機器を対象とした大規模改修⼯事が発生します。
大規模改修⼯事では、アールイーマネジメントの支援のもと、元施⼯ゼネコンや過去に出入した施⼯業者にとらわれない競争環境を創出することができます。最適な⼯事内容と適正な価格での⼯事発注が可能です。
また、特にテナントビル、商業施設、生産施設、物流施設などは、施設を稼働しながら⼯事を行う必要がある場合が多く、⼯事の影響を最⼩限に抑えつつ、効率的に⼯事を進める計画が必要となります。こうした改修⼯事ならではの様々なリスクを先読みし、先⼿を打つリスクマネジメントでお客様の安定的な施設運営をサポートします。

⼯事発注、設計発注のアドバイザリー業務

施⼯業者や設計事務所の選定は、修繕⼯事を行う上で重要なステップです。
アールイーマネジメントでは発注者様の特性に応じて、アドバイザリーの方法を提示します。発注様のご意向に応じて、公募方式を取るかご提案も可能です。

◆⾒積合わせ（テナント、商業施設、福祉施設、物流施設）
⾒積合わせとは、複数の業者から⾒積りを取り、比較検討することです。⼯事規模の大⼩により、募集方式かとるかどうか検討、1 次選考（参加業者の選定）、2 次選考（⾒積比較）、⾒積の内容、妥当性を判断し、適切なアドバイスを提示します。お客様は第3 者のアドバイスにより合理的な投資を行うことが可能となります。

◆プロポーザル方式（分譲マンション）
1次選考（参加業者の選定）、2次選考（⾒積比較）、3次選考（ヒアリング）まで行い、約3〜4カ月で業者を決定する流れを標準としています。業者決定の経緯を明確にし、組合員様に対する「⼯事の透明性」を確保します。